做任何事，要想成功，必須要跟上形勢的變化，以變應變。否則，思維固化，人云亦云，憑什么你會脫穎而出？商鋪的租賃也是這樣，要在不同的時期采取不同的應對措施。
商鋪的租賃有三種情況：供不應求、供求平衡和供大于求。我認為在三種不同時期，要采取等商、招商、營商三種不同的策略。
第一、商鋪“供不應求”時為什么可以“等商”呢？因為一鋪難求，經營商戶會聞風而來，不需要招商。甚至一些頭腦靈活的人，會想方設法搶租商鋪。這個時期不需要招商，負責租賃商鋪的人只需要在分配商鋪資源時，能夠靈活處理上級安排和租戶矛盾而已。
第二、商鋪“供求平衡”時為什么要“招商”呢？因為此時的商鋪租賃方和需求方信息不對稱，我們需要做的就是盡可能地把商鋪出租信息發布出去，在報紙、網絡刊登招租信息也好，掛條幅、貼廣告、業戶口頭相傳也罷，只要經營業戶知道有空房信息了，房租又相對公平，基本上就能招商成功。在這個時期，房產租賃者靠得是勤奮，只要嘴勤、腿勤、腦子勤，租賃工作的業績應該還是可以的。
第三、商鋪“供大于求”時為什么要“營商”呢？因為此時的商鋪已大量空置，業戶入場經營的又少，于是房產租賃者就面臨巨大的壓力，出現了搶商、挖商的局面。有些商城為了招商，不惜降低租金，甚至出現了免租、雇租（倒貼租金充門面）的可笑手段。這不僅是殺雞取卵，更是損人不利己。
這個時候，我們就要學會“營商”。“營商”從表面上講，是經營商戶；但再往深度里講，就是無中生有，創造商戶。
經營商戶，一是要穩定商戶、了解商戶，和商戶交朋友，想商戶所想，為商戶解決困難；二是要加強營銷，拉動客流，為商戶創造良好的經營態勢；三是要加強管理，提高服務，為商戶提供良好的經營環境；四是要加強提升基礎配套，傳播良好的口碑，讓自身比其他競爭對手擁有更好的經營前景。
深層次的營商，就涉及到“無中生有、創造商戶”的層次，這就考驗到每個人的天分、智力、經驗、耐心和機遇了。一是需要規劃商城的未來經營布局，根據外部商戶需求，及時調整經營品類和布局，適時尋商、招商、引商、挖商；二是要根據社會發展和各品類經營形態的變化，引導商戶轉型、營銷和業務升級拓展，幫助業戶運營，擴大和提升經營店面；三是要換位思考，站在業戶角度上去尋找商機，創造性地規劃某個品類的經營思路和辦法，然后再無償推薦給業戶實施。或者幫助業戶在現有業務基礎上，創新經營措施，擴大業務經營。總之，就是根據自己的資源，再整合商戶的資源，順應時代的經營潮流，創造商機，最終實現招商。
租賃的話題很多，再寫幾萬字也講不透。但總結到一句話：任何經營都需要適時而變，順勢而為，才能達到預期的目標。
（資產管理板塊 張新一）
